Обзор рынка офисов Москвы – III квартал 2012 г.

В III квартале 2012 года ряд девелоперов заявили о новом строительстве офисных центров. Компания «Авгур Эстейт» объявила о планах строительства бизнес-центра Wall Street (общая площадь – 31 000 кв.м). В августе этого года стало известно, что Компания Capital Group планирует построить МФК «Око» на территории Москва-Сити, общая площадь небоскреба составит около 400 000 кв.м.

Власти Москвы в III квартале продолжили выдачу разрешительной документации на строительство новых и на возобновление строительства замороженных проектов. Среди примеров - Компания «ДС Девелопмент», получившая разрешение на завершение проекта МФК «Пирамида Хеопса» площадью 152 000 кв.м., а также ООО «Автостоянка Тверская застава», которое будет заниматься проектированием и строительством нового офисного комплекса вблизи Белорусского вокзала на участке в 0,4га.

В связи с ужесточающимися требованиями строительства в центре Москвы и вероятным выходом до конца года правил землепользования и застройки в центре города (за исключением зоны ММДЦ) девелоперы продолжают активно осваивать промышленные территории столицы. Так, для промзоны «Западный порт» района Дорогомилово утверждены новые территориальные схемы развития, кроме того, активно ведется разработка концепции развития промзон Восточного округа.

Предложение на рынке офисов в 3-м квартале

По итогам III квартала 2012 г. в Москве было введено чуть более 110 000 кв.м. качественных офисных площадей класса А и В+, что является самым низким показателем с начала 2012 года – на 8% меньше, чем во II квартале и на 22% меньше, чем за I квартал 2012 года.

Общий объем завершенных и введенных в эксплуатацию офисных площадей с начала 2012 года по состоянию на октябрь составил более 370 000 кв.м.

Общий объем офисных помещений на конец III квартала 2012 г. составил 12,3 млн кв.м. В течение двух последних лет предложение офисов ежеквартально увеличивается на 100-200 тысяч кв.м. Для сравнения, в предкризисные 2007-2008 гг. поквартальный прирост площадей составлял в среднем около 400 000 кв.м.

В III квартале рынок офисной недвижимости пополнился такими объектами класса «А», как Olympic Hall (Олимпийский проспект, 16 корп. 2, офисная площадь – 11 2000 кв.м.) и «Аквамарин III» (Озерковская наб., 22-24., офисная площадь – 52 700 кв.м.).

В сегменте класса В+ прирост предложения составил около 46 000 кв.м. Среди объектов, готовых к въезду арендаторов – БЦ «Лефортово» на ул. Авиамоторная, д.12 (офисная площадь – 10 000 кв.м) и БЦ на ул. Снежная, 26 (7 900 кв.м.). Также завершилась реконструкция в нескольких объектах класса В+, в числе которых бизнес центр Smart Park (бывшее НИИ «Витамины», 10 200 кв.м.).

По состоянию на октябрь 2012 года наибольший объем готовых офисных площадей классов А, В+,В приходится на зону ТТК (в т.ч. ММДЦ). Доля офисов в районе ТТК и ММДЦ составляет более 60% общего предложения рынка офисной недвижимости Москвы.

Распределение существующего предложения офисов по кольцевым зонам Москвы 

В IV квартале 2012 года запланирован ввод в эксплуатацию около 20 объектов недвижимости с офисной составляющей. Совокупная офисная площадь - более 500 000 кв.м. Но с учетом того, что ввод более половины запланированных проектов может быть перенесен на следующий год, в IV квартале прирост составит около 300–320 тысяч кв.м. Таким образом, прирост предложения по итогам всего 2012 года составит около 700 000 кв.м,, что чуть выше показателя 2011 года (на 4%) и сравнимо с показателем ввода 2010 года.

Динамика прироста предложения офисных площадей в Москве 

 
Примеры офисных центров, планируемых к вводу в эксплуатацию в IV квартале 2012 года 

Распределение запланированных к вводу до конца 2012 года офисных площадей по кольцевым зонам

Основная доля запланированных площадей к вводу до конца 2012 года (49%) приходится на расширенную зону Третьего транспортного кольца . Среди ожидаемых к вводу проектов в этой зоне – бизнес-парк «Алкон», II-ая фаза БЦ «9 Акров», ГДЦ «Парк Победы», МФК на Нахимовском, CityPoint и др.

Спрос на офисы в Москве

За первые 9 месяцев 2012 г. уровень поглощения составил, по предварительным оценкам, более 650 000 кв.м., что на 6% превышает показатель аналогичного периода 2011 года.

По сравнению с первым полугодием 2012 года, в III квартале активность арендаторов снизилась. Объем сделок аренды и покупки офисных площадей в III квартале 2012 г. составили около 230 000 кв.м (сделки аренды и покупки площадей конечными пользователями ). Впрочем, снижение роста спроса на офисные площади характерно для данного периода года.

Поквартальная динамика поглощения офисных площадей

По предварительным подсчетам, в структуре спроса основная доля сделок аренды и продажи офисных площадей (более 50%) прихо-дится на помещения класса А. На офисы классов В+ и В приходится 24% и 26% соответственно (по результатам известных сделок III квартала).

Структура спроса по классу офисных площадей

 
В течение III квартала арендаторы по-прежнему отдавали предпочтение площадям в уже готовых офисных центрах. Доля сделок во введенных в эксплуатацию объектах в общем объеме поглощения по итогам трех кварталов составила более 90%. 

Примеры крупнейших сделок аренды офисных площадей в III квартале 2012 года 

Вакантные площади на офисном рынке Москвы

В результате достаточно низкого объема ввода офисных площадей в первых трех кварталах на фоне активного спроса, в III квартале на Московском рынке наблюдалось небольшое снижение уровня вакантных площадей на офисные помещения класса А, В+ и B в среднем на 1-2%.

Динамика изменения уровня вакантных площадей

 
Средний уровень вакантных площадей в офисных центрах класса А в III квартале снизился на 2 процентных пункта по сравнению с IV кварталом 2011 года и составил 13%.
Общая вакантность в зоне Садового кольца составила 13% - что на 2% ниже уровня начала года. Наименьшее количество свободных площадей зафиксировано в центре города - внутри Бульварного кольца - 9%.

В «Москва-Сити» доля вакантных площадей в течение III квартала сократилась с 15% до 14%.

Снижение вакантности зафиксировано и в расширенной зоне ТТК – с 14% до 13%. На конец III квартала 2012 года в зоне ТТК пустует около 850 000 кв. м.

Максимальный уровень вакантных площадей по-прежнему сосредоточен в зоне МКАД – 17-18%.

Распределение свободных площадей по кольцевым зонам Москвы, III кв. 2012 г.

 

Ставки аренды офисных площадей

По итогам трех кварталов 2012 года можно говорить о некоторых изменениях средневзвешенных ставок аренды офисных площадей в Москве.

«По состоянию на октябрь 2012 года средневзвешенная ставка для офисных площадей класса А уменьшилась на 4%, составив в среднем по Москве $692 за кв.м в год, - комментирует Алексей Богданов, директор департамента офисной недвижимости S.A. Ricci. - Стоит отметить, что собственники не снижали запрашиваемые ставки – уменьшение данного показателя произошло за счет ухода с рынка площадей в ряде качественных объектов со ставками выше среднерыночных».

В бизнес-центрах класса В+ и B стоимость аренды, напротив, увеличилась: по результатам трех кварталов рост ставок составил 4% для офисов класса B+ и 8% в классе В, средняя по Москве ставка составила $460 за кв.м в год и $310 за кв.м соответственно.

Диапазоны базовых арендных ставок предлагаемых офисных помещений, III кв. 2012 г.

 

Ставки аренды офисных площадей

Средняя ставка аренды предлагаемых помещений класса А в III квартале составила $1200 за кв.м в год внутри Бульварного кольца и $830 за кв.м в год в зоне Садового кольца. В расширенной зоне ТТК данный показатель равен $613 за кв.м в год, в зоне МКАД - $336 за кв.м в год.

Для офисных площадей класса В+ и В средневзвешенная ставка аренды в зоне Бульварного кольца составляет $825 за кв.м в год и $453 за кв.м в год, соответственно. В зоне Садового кольца данный показатель для класса В+ равен $734 за кв.м в год, для класса В $603 кв.м.год. Стоимость аренды предлагаемых помещений класса В+ в расширенной зоне ТТК составляет $460 за кв.м в год, класса В - $290 за кв.м в год.

Диапазон базовых арендных ставок в пределах Бульварного кольца района на офисы класса А варьируются в диапазоне $800-$1500 за кв.м в год, на класс В+ $360-$1260.

За пределами центра в расширенной зоне ТТК базовая ставка на офисы класса А находится в диапазоне $367 - $808 за кв.м в год в зависимости от расположения и заполненности объекта. В сегменте офисов класса B+ ставки варьируются в еще более широких диапазонах: $158-800 за кв.м год.

Обзор подготовлен компанией S.A.Ricci