Обзор рынка офисов в Краснодаре, II квартал 2012 г.

Во II квартале 2012 года в Краснодаре было введено в эксплуатацию 7 400 кв.м качественных офисных площадей. Можно говорить о некоторой активизации рынка, по сравнению первым кварталом. Так на рынке зафиксирована одна крупная сделка по аренде помещения.

Тенденция к постепенному сокращению вакантных площадей в качественных бизнес-центрах города сохранилась. Большинство объектов класса А, В+ заполнены более чем на 90%. Средние арендные ставки зафиксировались на уровне 1 квартала 2012 г.

Основные показатели рынка офисной недвижимости Краснодара, 2 квартал 2012 года. 

Предложение

По итогам 2 кв. 2012 г. совокупное предложение офисных помещений классов А, В+, В-, С в Краснодаре составило 462,6 тыс. кв. м. (GLA). За анализируемый период на рынке было введено два объекта – административное здание по ул. Рашпилевской / Гимназической офисной площадью 5 500 кв.м, которое можно отнести к классу В+ (все помещения арендованы), а также офисно-торговое здание по ул. Октябрьская, 68 с офисной площадью 1 900 кв.м (класс В-).

Обеспеченность качественными офисными площадями (классов А, В+, В-) жителей Краснодара на 1 000 человек составила 244 кв.м (GLA).

Новое предложение, планируемое к вводу в 2012 г. относится к классам В+, В-. Что касается географического распределения нового предложения, все планируемые объекты будут вводиться в Западном округе Краснодара.

В структуре офисных площадей города, превалирующее значение остается за классом С - 56,3%. Однако тенденция роста качественного предложения сохраняется.

До конца года планируется ввести 26 900 кв. м. (GLA) качественных офисных площадей. Часть предложения, которое собирались ввести во 2 кв. 2012 г., перенесли на 3-4 кв. 2012 г. Это относится к объектам БЦ SAS, БЦ по ул. Красноармейской / Кузнечной и БЦ на ул. Кубанонабережная / Пушкина.

Объём качественных офисов в Краснодаре, класс А, В+, В-, тыс. кв.м 

 
В городе на разной стадии строительства находится 16 качественных офисных объектов совокупной арендопригодной площадью порядка 100 тыс. кв.м, ввод которых должен произойти в течение ближайших двух лет. Знаковые объекты, планируемые к сдаче в 2012 г. представлены в таблице.

Знаковые проекты БЦ Краснодара, планируемые к вводу в 2012 г. 

 
По итогам 2 квартала 2012 года в среднем по городу уровень вакантных площадей в качественных бизнес-центрах составил 14% в классе А, 8% - в классе В+, в классе B- уровень вакантных площадей держится на уровне 5%.

Уровень вакантных площадей по классам А,В+,В- 

 
Текущий средний уровень вакантных площадей в строящихся объектах класса В+,В, которые будут сданы в ближайшие 2 года оценивается в 70%.

Среди основных тенденций 2 квартала 2012 выделим:

• ввод новых офисных площадей в классе В+/В-;
• перенос сроков сдачи объектов.

В 3 кв. 2012 г. Гильдией управляющих и девелоперов будет проводиться очередная классификация бизнес-центров на предмет подтверждения классности существующих объектов и присвоения класса новым бизнес-центрам.

Спрос

Во 2 квартале 2012 г. на рынке офисной недвижимости Краснодара была зафиксирована одна крупная сделка по аренде помещения площадью 1600 кв. м. Здание по ул. Зиповской, 5 было арендовано Прикубанским районным судом г. Краснодара. Крупных сделок по продаже в качественных бизнес-центрах города не зафиксировано.

Наибольшим спросом пользуются малоформатные офисы, площадью 15-50 кв. м, расположенные в центральной части города. Арендные сделки с площадями более 300 кв. м совершаются в среднем не чаще 1-2-х раз в квартал.

Стоит отметить, что на данный момент в городе выставлены на продажу три крупных бизнес-центра, два из них класса А — БЦ «Девелопмент-Юг» и МКЦ «Кристалл», а также ТОЦ «Ньютон» класса В.

Структура спроса на офисные площади в Краснодаре 

 
Финансовые условия

Во 2 квартале 2012 года средний показатель арендных ставок остался на уровне 1 кв. 2012 года.

Для объектов класса А средняя арендная ставка составляет 1 100 руб. за кв.м (без учета НДС и эксплуатационных расходов), класса В+ – 1000 руб. за кв.м, класса В- – 690 руб. за кв.м.

Остается открытой проблема несоответствия ожиданий арендаторов и предложения собственников. Как следствие, незначительное повышение арендной ставки в одном из бизнес-центров и расширение спектра услуг в другом подталкивает арендатора на переговоры с собственником.

Средневзвешенные ставки аренды, не включая операционные расходы и НДС, руб. кв. м 

 
Дисконт для крупных арендаторов (от 300 кв. м.) в среднем составляет около 10-15%. Ранее собственники для привлечения арендаторов объявляли о «каникулярном» месяце. В настоящее время такая политика может иметь место только в новых БЦ или в офисных центрах с менее качественной инфраструктурой.

В 3 квартале текущего года произойдет повышение тарифов ЖКХ, как следствие затраты арендаторов на коммунальные расходы вырастут. Что касается арендных ставок, по прогнозам GVA Sawyer, в 3 кв. 2012 г. существенного изменения ждать не стоит, поскольку большинство договоров с арендаторами заключаются на 11 месяцев, и арендные ставки пересматриваются в конце года.

Собственники и управляющие компании БЦ будут поддерживать и улучшать качество и сервис в уже построенных офисных площадях, чтобы не потерять классность объектов. 

Обзор подготовлен специалистами компании GVA Sawyer