Обзор, 2008 год: офисы в бизнес-центрах

Если на западных рынках коммерческой недвижимости ставки аренды в БЦ уже давно рассчитываются по общепринятым методикам (например, Urban Institute, UCI), то в Москве до последнего времени владельцы большинства бизнес-центров, устанавливая цены на свои площади, руководствовались либо собственными представлениями о том, сколько должна стоить их недвижимость, либо усредненной ценой по рынку.

Несмотря на зрелость столичного рынка офисной недвижимости, для многих арендаторов механизм формирования арендных ставок в бизнес-центрах по-прежнему остается тайной за семью печатями. Между тем один из главных трендов этого года — появление БЦ класса «А» и «В», позиционирующих прозрачность платежей как одно из своих главных конкурентных преимуществ.

"Раньше, в том случае, если бизнес-центр находился в центре города и обладал хотя бы небольшой парковкой, инвестор часто выставлял максимальный прайс, не обращая внимания на отсутствие таких "мелочей", как отсутствие кафе или плохая отделка",— рассказывает директор по развитию компании "Миронов и партнеры. Управление недвижимостью" Сергей Марков.

Такому подходу способствовала и катастрофическая нехватка в Москве офисной недвижимости.

В самом деле, когда, к примеру, в 2005 году спрос на БЦ класса «А» в столице превышал предложение почти в 3-3,5 раза, арендаторы были вынуждены переплачивать за любой мало-мальски приличный вариант.
Сегодня ситуация изменилась. По данным компании GVA Sawyer, всего по итогам первого квартала 2008 года в столице насчитывается 6,87 млн кв. м офисных площадей класса А и В (А — 2,6 млн. кв. м, В+ — 1,53 млн кв. м, В- — 2,54 млн).

Конечно, до насыщения еще далеко — по прогнозам компании Blackwood, это произойдет к 2012 году, когда в Москве появится 10-12 млн кв. м качественных офисов класса А и В.

Однако у арендаторов сегодня появилась хотя бы минимальная возможность выбирать, какой БЦ избрать своей штаб-квартирой на ближайшие несколько лет.

"Повышение требований потенциальных арендаторов к качеству офисных объектов можно назвать одной из главных тенденций на рынке офисной недвижимости",— отмечает директор департамента консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood Ольга Широкова.

В свою очередь, для собственника БЦ с каждым месяцем становится все важнее статус арендатора. "Не секрет, что одним из механизмов привлечения средств в развитие бизнеса является рефинансирование,— рассказывает ведущий специалист департамента офисной недвижимости Penny Lane Realty Максим Жуликов.— И тут выясняется, насколько важен статусный арендатор: если банк увидит в списке арендаторов компании с мировым именем, то даст деньги гораздо охотнее, чем если бы в БЦ была прописана малоизвестная компания".

Вот только для того, чтобы привлечь подобных статусных арендаторов, одних слов мало, и раскрытие владельцами БЦ "анатомии" арендной ставки, чтобы их потенциальные клиенты знали, на что уходят их деньги, стало одним из главных трендов этого года.

Как бы то ни было, всего в настоящее время, по неофициальной информации, порядка 60-65% столичных БЦ класса А и В, формируя арендные ставки, придерживаются западных стандартов вроде того же UCI, в то время как оставшиеся 45-40% (в основном это БЦ класса В+ и В-) продолжают устанавливать цены, руководствуясь собственным представлением об их уровне и текущей конъюнктурой рынка.
Но все же, из чего состоят регулярные арендные платежи в бизнес-центрах без учета единовременных расходов в виде депозита и отделки помещений? Самая главная составляющая — это так называемая базовая ставка аренды, используемая для расчета периодического платежа арендодателю за использование офисного помещения.

По данным Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko, средневзвешенные арендные ставки по уже закрытым сделкам на 2008 год составили $1150 для офисов класса А и $700 для БЦ класса В. При этом интересный момент — в уже функционирующих бизнес-центрах класса А базовая ставка аренды несколько выше, чем в строящихся, в то время как в БЦ класса В подобного люфта не наблюдается.

По мнению опрошенных нами экспертов, это объясняется, во-первых, желанием арендаторов "прописаться" в БЦ с уже сложившейся историей и репутацией на рынке, в то время как от строящихся бизнес-центров по большому счету никогда не знаешь, чего ждать.

"В некоторых БЦ потенциальных арендаторов не устраивает расположение, другие не соответствуют требованиям заявленного класса,— замечает Максим Жуликов.— Те же, что оценены арендаторами, давно и надолго заняты. Отсюда и более высокая цена".

Во-вторых, уже сегодня на рынке офисной недвижимости спрос на А-класс выше, чем на В, чем и объясняется описанный выше ценовой дисбаланс.
Чего ждать от базовой арендной ставки до конца года?

По словам вице-президента по консалтингу компании GVA Sawyer Эвелины Ишметовой, ее ежегодная индексация зависит от трех главных факторов: роста рынка коммерческой недвижимости данного класса в целом, престижа района, в котором находится БЦ, и, наконец, субъективного видения собственниками бизнес-центра перспектив увеличения ценности их актива.

В свою очередь, по мнению Максима Жуликова, в договорах аренды индексация базовой ставки аренды привязывается к инфляции, а на рынке ее величина растет в соответствии с темпами изменения соотношения спроса и предложения. "В целом, по нашим прогнозам, до конца 2008 года базовая ставка аренды может вырасти на 10-15%",— полагает Ольга Широкова.

Однако соответствующий рост вряд ли будет равномерным: по мнению большинства опрошенных экспертов, в 2008 году для БЦ класса А базовая ставка аренды вырастет на 16%, в то время как на БЦ класса В — всего на 8%. "Как известно, офисная недвижимость класса В сегодня несколько переоценена, поэтому совершенно логично, что базовая ставка аренды в этом случае будет расти несколько медленнее, чем у коммерческой недвижимости более высокого класса",— комментирует эти цифры Сергей Марков.

Сэкономить арендаторы могут, заключая долгосрочные договоры аренды площадей в БЦ: по словам Эвелины Ишметовой, практика ее компании показывает, что средняя ставка индексации на крупные офисные блоки при долгосрочных договорах аренды составляет от 5% до 7% в год.
К следующим двум составляющим общей арендной ставки в БЦ традиционно относят операционные и коммунальные расходы.

Первые представляют собой оплату услуг управляющей бизнес-центром компании, то есть охраны, уборки, текущего ремонта, обеспечения работы всех систем и т. д.

Как подсчитали аналитики компании Blackwood, эксплуатационные расходы в БЦ класса В сегодня составляют $75-110, а в БЦ класса А — $100-130 за кв. м в год. К примеру, в БЦ "ЛеФорт" соответствующий ценник составляет $100, а в БЦ Citydel — $120.

При этом в отличие от базовой ставки аренды, индексация которой зависит от целого ряда факторов, исторически сложилось так, что "оперативка" ежегодно увеличивается сообразно уровню инфляции в стране.

К слову, любопытный момент — из всех составляющих арендной ставки именно оперативные расходы владельцы БЦ раскрывают перед потенциальными арендаторами наиболее охотно. "Происходит это из-за желания лишний раз показать арендатору, что никто здесь на нем не наживается",— объясняет Максим Жуликов.
Что же касается коммунальных платежей, то это, как правило, оплата отопления, канализации, электричества и горячей воды.

"Практически во всех БЦ класса А и В устанавливаются индивидуальные счетчики потребления коммунальных услуг, которые позволяют арендаторам платить за них по факту, то есть на основании выставленных счетов,— комментирует Эвелина Ишметова.— Такие платежи обычно не индексируются, а естественно увеличиваются при общем повышении официальных тарифов на энергоносители в стране".

В целом расходы на "коммуналку", как правило, не превышают $10-15 за кв.м. в год, причем, по словам Максима Жуликова, в последнее время все ярче проявляется тенденция, согласно которой УК бизнес-центров заранее включают коммунальные платежи в счет эксплуатационных расходов.
Наконец, последняя составляющая арендных платежей в БЦ — и ее можно назвать самой "больной" составляющей — это парковка.

Соответствующий ценник, как правило, зависит от двух факторов — престижности расположения БЦ и транспортной ситуации вокруг него, а также от парковочного коэффициента.

Последний подразумевает предоставление возможности аренды одного парковочного места на определенное количество арендуемой офисной площади и обычно варьируется в пределах от 1/40 до 1/150.

"Стоимость аренды машиноместа в месяц в подземных паркингах в ЦАО колеблется в диапазоне $300-600, за пределами ЦАО — $150-400, причем наземные стоянки обойдутся в 1,5-2 раза дешевле",— считает Ольга Широкова.

По мнению Максима Жуликова, в среднем разброс цен на наземную парковку по городу составляет $100-300 в месяц, на подземную — $300-800 в месяц.

Для примера: в строящемся Nagatino I-Land цена парковки, по предварительным заявлениям застройщика, будет равна $215 (парковочный коэффициент — 1/110), в БЦ "Северная башня" — $450 (парковочный коэффициент — 1/100), в БЦ "Школа журналистов" — $500 (парковочный коэффициент — 1/100). Дорого? "Безусловно,— комментирует Ольга Широкова.— Однако выхода у арендаторов нет: в условиях жесткого дефицита парковочных площадей в Москве пустующие машиноместа в хороших бизнес-центрах встречаются крайне редко".

Впрочем, в некоторых случаях расходы на парковку можно существенно сократить. "Не стоит забывать, что цена за парковочное место всегда рассматривается одновременно с другими коммерческими условиями арендатора,— говорит Эвелина Ишметова.— И часто крупные арендаторы получают скидки или дополнительные бесплатные места в совокупности с другими условиями аренды".

Александр Макаренко