УЧАСТВУЙТЕ В ОПРОСАХ


Результаты опроса

Рынок офисной недвижимости: обзор за I квартал 2012 г.

11.05.2012

 

Первый квартал характеризовался некоторым затишьем на рынке аренды офисных площадей по сравнению с активностью, наблюдавшейся в конце 2011 года. Тем не менее, уровень спроса оказался несколько выше показателя I квартала прошлого года.

В условиях объявленного московскими властями ограничения строительства в центре столицы в зоне особого внимания оказались промзоны.

Департамент градостроительной политики Москвы планирует завершить разработку проектов планировки промышленных зон к началу 2013 г. В течение 2012 года власти обещают вывести из фонда промзон 1,53 тыс. га. В настоящее время выбирается концепция развития территорий заводов АЗЛК, ЗИЛ, ведутся проектные работы по промзонам в районе ММДЦ «Москва-Сити», в Басманном районе, в Доргомилово, Замоскворечье и других районах Москвы.

В I квартале 2012 года инвестиционная активность на рынке недвижимости была невысокой, что характерно для начала года. Среди инвестиционных сделок можно отметить покупку основателем «Стройгазконсалтинга» Зиядом Манасиром у совладельца «Седьмого континента» Александра Занадворова 15 тыс.кв.м (около 50%) «Башня 2000», а также продажу «Сбербанк Капиталом» принадлежащих ему площадей в комплексе «Город Столиц» дочерней структуре О1 Properties. Последняя может также приобрести БЦ «Дукат-III» у компании Hines и БЦ Silver City у фонда Evans Randall. Кроме того, стало известно о переходе к компании А1, входящей в «Альфа-групп», части недостроенного БЦ «Два капитана» под Красногорском.

В I квартале ряд девелоперов заявили о новом строительстве офисных площадей.

Компания BPS International объявила о реализации в Химках многофункционального проекта «Старый город», являющегося продолжением завершаемого компанией «Кантри Парк». MR-Group на выставке MIPIM-2012 представила проект МФК «Водный», в составе которого запланировано строительство более 60 тыс.кв.м офисов.

Среди отмененных проектов в центре Москвы – строительство культурно-делового центра в составе комплекса «Усадьба-центр», а также проект «Русский авангард», который планировала реализовать Capital Group. Не будет построен бизнес-парк на Большой Полянке девелопера «Промсвязьнедвижимость» - вместо него будет возведен жилой квартал. Согласно заявлению московских властей, на 2012 год запланирована отмена строительства еще 20 офисных объектов общей площадью более 2 миллионов квадратных метров.

Предложение офисов в Москве

В 1 квартале 2012 г. в Москве было введено в эксплуатацию всего одно здание класса А: Lighthouse (Валовая ул., 28, офисная площадь – 22,1 тыс.кв.м). В сегменте класса В прирост предложения составил около 70 тыс. кв.м: готов к въезду арендаторов БЦ West Park на Очаковском ш., 29 (офисная площадь 34 тыс.кв.м), завершилась реконструкция нескольких небольших объектов.

На II–IV кв. 2012 г. запланирован ввод в эксплуатацию более 30 объектов недвижимости с офисной составляющей. Заявленная к вводу совокупная офисная площадь превышает 840 тыс. кв.м. Традиционный перенос сроков ввода, по нашим прогнозам, коснется не менее 30% объектов, и прирост предложения по итогам 2012 г. составит 650-680 тыс.кв.м, что примерно равно показателю 2011 года.

Динамика прироста предложения офисных площадей в Москве 

Динамика прироста предложения офисных площадей в Москве


Офисные центры, планируемые к вводу в эксплуатацию во II-IV кварталах 2012 года 

Офисные центры, планируемые к вводу в эксплуатацию во II-IV кварталах 2012 года

Среди ожидаемых к вводу в 2012 г. проектов 68% относится к классу А, 32% – к классам B и B+ (по офисной площади). Основная доля запланированных к вводу площадей (55%) приходится на расширенную зону Третьего транспортного кольца . Среди ожидаемых к вводу проектов в этой зоне – «Аэродом», Sky Light, Alcon, ГДЦ «Парк Победы», Olympic Hall и др.

Спрос на офисные объекты в Москве

Спрос на офисные площади сохраняет стабильность. Объем сделок аренды и конечными пользователями в I квартале 2012 г. составили чуть более 150 000 кв.м.

По сравнению с уровнем IV квартала 2011 г. активность арендаторов снизилась более чем в 2 раза. Впрочем, снижение объема заключаемых сделок характерно для начала года.

С начала 2011 г. наиболее активными арендаторами офисной недвижимости являются компании сферы IT и связи. По итогам 2011– I кв. 2012 г. их доля в структуре спроса достигла 22%, на 1% превысив показатель традиционно лидирующих в структуре спроса компаний банковского и финансового сектора. Значительный вклад в долю компаний сферы IT внесли крупнейшие 2011 г.: аренда компанией Mail.ru почти 30 тыс. кв.м в строящемся БЦ Sky Light и сделка «Лаборатории Касперского» по аренде 30 тыс.кв.м в проекте «Олимпия Парк».

Примеры крупнейших сделок аренды офисов в I квартале 2012 года 

Примеры крупнейших сделок аренды офисов в I квартале 2012 года 

В структуре спроса по итогам I квартала 2012 г. преобладают площади класса А (59%), эта доля сопоставима с показателем 2011 года. Стоит учитывать, что сегменты В+ и В являются менее прозрачными по сравнению с сегментом , не все сделки, проходящие в этих сегментах, становятся известны рынку, поэтому фактическая доля сделок аренды и покупки офисов классов В+ и В может быть значительно выше указанной.

Распределение свободных площадей по кольцевым зонам Москвы 
Распределение свободных площадей по кольцевым зонам Москвы 
 

Ставки аренды офисной недвижимости в Москве

Средневзвешенные ставки аренды в I квартале 2012 года сохраняли стабильность. При этом зафиксированы колебания арендных ставок внутри диапазонов за счет повышения стоимости аренды в наиболее качественных объектах и снижения ставки предложения в ряде недозаполненных, неудачно расположенных, устаревающих объектов.

Эти разнонаправленные движения ставок иллюстрируют продолжающуюся тенденцию дифференциации офисного рынка: в ставка аренды повышается, а в наименее успешных – понижается.

Обзор подготовлен специалистами компании S.A.Ricci

Материалы по теме

Коммерческая недвижимость: итоги III квартала 2012 года

Коммерческая недвижимость: итоги III квартала 2012 года
13.11.2012 Другие Цены на рынке продажи практически во всех сегментах снизились, на рынке аренды – практически не изменились Подробнее

Многофункциональные комплексы в регионах России – обзор, апрель 2012 год

Многофункциональные комплексы в регионах России - обзор
20.04.2012 Другие Среди региональных городов Российской Федерации, население которых превышает 1 млн человек, самым обеспеченным многофункциональной недвижимостью является Омск Подробнее

Торговая недвижимость Москвы: итоги I квартала 2012 г.

Торговая недвижимость Москвы: итоги I квартала 2012г.
17.04.2012 Торговые Конъюнктура рынка торговой недвижимости Москвы не претерпела существенных изменений с конца 2011 года Подробнее

Популярное

Сергей Калитов, исполнительный директор компании Zeppelin
Интервью с исполнительным директором Zeppelin Сергеем Калитовым
Сергей Калитов: «Самое перспективное, на мой взгляд, – это строить склады. Причем именно формата BTS. Это по своей сути универсальное помещение, спрос на которое будет всегда»
подождите ...
HotLog