УЧАСТВУЙТЕ В ОПРОСАХ


Результаты опроса

Рынок офисной недвижимости: анализ III квартала 2011 года

11.10.2011

 

Нестабильность на мировых финансовых рынках, ярко проявившаяся к концу третьего квартала 2011 г., пока не отразилась на активности арендаторов и покупателей офисной недвижимости. При сохранении цены на нефть не ниже $ 95-100 за баррель деловая активность сохранится на текущем уровне, что обеспечит дальнейшее поступательное развитие рынка офисной недвижимости. Такой вывод делают аналитики компании S. A. Ricci, подводя предварительные итоги третьего квартала 2011 г. на офисном рынке.

Инвесторы занимают выжидательную позицию, девелоперы решают строить жилье вместо офисов, арендаторы выбирают национальную валюту.

Согласно данным S. A. Ricci, в III квартале 2011 г. было введено в эксплуатацию около 150 тыс. кв.м офисных площадей. В результате объем качественных офисных площадей в Москве составил около 11,75 млн. кв. м. По прогнозам аналитиков S. A. Ricci, до конца 2011 г. может быть введено в эксплуатацию около 230 тыс. кв. м офисных площадей, основная часть которых относится к классу А.

В III квартале было заключено несколько инвестиционных сделок, среди которых - покупка международным фондом Heitman одного из в составе МФК «Метрополис» у Capital Partners, приобретение фондом UFG Real Estate бизнес-центров «Пушкинский дом» и «Конкорд» у Capital Group. Также ведутся переговоры о приобретении структурами Алишера Усманова строящегося БЦ «Оружейный» у компании «ДС Девелопмент».

Несмотря на заметную инвестиционную активность на московском офисном рынке, несколько зарубежных инвесторов намерены избавиться от активов в России. Так, например, Orco Property Group собирается продать офисные, складские и жилые проекты, а фонд Wells REIT II объявил о продаже своего единственного актива в Москве – здания в составе .

Предложение

  • В III квартале 2011 г. было введено в эксплуатацию около 140 тыс. кв.м офисных площадей. В результате объем качественных офисных площадей в Москве составил около 11,75 млн кв.м.
  • До конца 2011 г. может быть введено в эксплуатацию около 230 тыс. кв. м офисных площадей, основная часть которых относится к классу А. Таким образом, общий прирост предложения в 2011 г. не превысит 660 тыс. кв.м – лишь немногим больше показателя 2010 г. и более, чем в 2,5 раза меньше, чем было введено в эксплуатацию в 2009 г.

Динамика прироста предложения офисных площадей в Москве

 
Перечислим некоторые из ожидаемых к вводу в IV квартале 2011 г. офисных проектов:

  • «Аквамарин III» (Озерковская наб., 22-24, арендопригодная офисная площадь – 52,7 тыс. кв.м);
  • LightHouse (Валовая ул., 28, 22,5 тыс. кв.м);
  • Imperia Tower (площадь офисной части – 71 тыс. кв. м, участок № 4 ММДЦ «Москва-Сити»);
  • Офисные площади в составе комплекса «Москва» (ул. Охотный ряд, д. 2, 11 тыс. кв.м).

Увеличение темпов ввода новых объектов произойдет не ранее 2012 г., когда может быть введено около 850 тыс. кв. м офисных площадей. При этом стоит учитывать, что в случае усугубления угрожающих экономических трендов девелоперы могут скорректировать планы строительства и перенести ввод ряда объектов на более поздний срок.

Примеры офисных центров, введенных в эксплуатацию в 3-м квартале 2011 г

Спрос

  • По предварительным данным, объемы поглощения в III квартале оказались сравнимы с показателем II квартала, составив более 200 тыс. (сделки аренды и покупки площадей конечными пользователями).
  • Нестабильность на мировых рынках пока не отразилась на спросе: в процессе переговоров находится несколько крупных сделок аренды, которые могут быть заключены до конца 2011 г. Тем не менее, в случае углубления негативных трендов возможно снижение активности арендаторов.

Вакантные площади

  • В сегменте уровень вакантных площадей в среднем по Москве на конец 3 квартала составил около 15%. В сегментах офисов классов B+ и B- свободно около 12% площадей.
  • Минимальная доля площадей остается свободной внутри Бульварного кольца – здесь для качественных бизнес-центров (классы А и В+) показатель составляет 3-4%.
  • В районе Садового кольца пустует около 15% высококлассных площадей – здесь выбор офисов пока обеспечивают , введенные в 2009-2011 гг.
  • В районе ТТК свободно около 16% площадей классов А и В+ , при этом в деловой зоне Москва-Сити пустует около 23% введенных в эксплуатацию офисов. В районе МКАД доля свободных площадей сохраняется на уровне 16-18%.

В целом по Москве объемы поглощения превышают количество введенных в эксплуатацию офисных площадей – эта тенденция ярко проявилась во II квартале 2011 г., когда было построено всего 90 тыс. кв.м, а арендовано и куплено – около 260 тыс. кв.м. В III квартале расхождение было менее радикальным, поэтому уровень свободных площадей изменился незначительно.

Примеры крупнейших сделок аренды, 3 квартал 2011 г

Ставки

  • Средневзвешенные ставки в течение III квартала выросли незначительно. Основная динамика наблюдается в сегменте Prime, где максимальные ставки аренды площадей класса А превысили $1400 за кв. м в год.
  • Средняя ставка аренды предлагаемых помещений класса А составляет около $1230 /кв.м/год внутри Бульварного кольца, $810/ кв.м/год между Бульварным и Садовым кольцами. За пределами центрального района ставки для класса А варьируются в диапазоне $350 - 750/кв.м/год
  • Средневзвешенная предлагаемых в аренду в центре города, составляет около $670/кв.м внутри Садового кольца, при этом максимальная ставка превышает $1000/кв.м/год. Вне центра ставки для офисов класса В+ варьируются от $180 до $700/кв.м/год.
  • В связи с ростом курсов западных валют к рублю арендаторы стремятся зафиксировать долгосрочные обязательства по договорам аренды в национальной валюте.
    *Здесь и далее указанны ставки для помещений shell&core без учета НДС и эксплуатационных расходов

Одним из главных трендов тенденцией стала переориентация ряда девелоперов офисной недвижимости на строительство жилья. О таких планах заявили MR Group, «Экоофис», Storm Properties и др. «Интересно, что незадолго до кризиса наблюдался противоположный тренд, - отмечает Алексей Богданов, директор департамента офисной недвижимости, партнер S. A. Ricci, - В 2007 г. застройщики жилья начали активно развивать направление коммерческой, в том числе и офисной недвижимости. Среди них такие девелоперы, как «Дон-строй», «Баркли», «Крост» и др».

Еще одним явно проявившимся трендом, как отмечает Алексей Богданов, стало стремление арендаторов заключать долгосрочные договоры аренды в национальной валюте, связанное с ростом курсов западных валют к рублю.

Обзор подготовлен специалистами компании S.A.Ricci

Материалы по теме

Гостиничная недвижимость 2011 год: обзор рынка гостиниц

Гостиничная недвижимость 2011 год: обзор рынка гостиниц
08.02.2012 Другие Основные показатели рынка гостиничной недвижимости по итогам 2011 года в Москве, Санкт-Петербурге, Краснодаре Подробнее

Рынок купли-продажи бизнеса – обзор за III квартал 2011 г.

Рынок купли-продажи бизнеса – III квартал 2011г.
09.11.2011 Другие Основные тенденции на рынке купли-продажи бизнеса в 3 квартале 2011 года Подробнее

Рынок торговой недвижимости: обзор за III квартал 2011 года

Рынок торговой недвижимости:  обзор за III квартал 2011 года
20.10.2011 Торговые Предложение качественных торговых площадей сокращается, а темпы нового строительства остаются достаточно низкими Подробнее

Популярное

Сергей Калитов, исполнительный директор компании Zeppelin
Интервью с исполнительным директором Zeppelin Сергеем Калитовым
Сергей Калитов: «Самое перспективное, на мой взгляд, – это строить склады. Причем именно формата BTS. Это по своей сути универсальное помещение, спрос на которое будет всегда»
подождите ...
HotLog