Обзор рынка офисной недвижимости Челябинска – август 2011 года

Спрос на коммерческую недвижимость 

В первом полугодии 2011г. для Челябинска было характерно улучшение экономической ситуации и, соответственно, усиление деловой активности.

Соответственно, было зафиксировано некоторое повышение спроса на офисную недвижимость. С февраля по август текущего года доля вакантных площадей снизилась с 8,5% до 7,8%. В абсолютном выражении объем свободных площадей сократился с 34 180 до 31 373 кв.м.

Наибольшее сокращение доли вакантных площадей было отмечено для качественной офисной недвижимости (с 9,5% до 7,4%). 

В настоящий момент максимальная доля свободных площадей характерна для офисных центров класса А и D, минимальная – для офисных центров класса В-.

Предложение коммерческой недвижимости

В настоящий момент в Челябинске насчитывается 92 офисных центра.

Доминирующая доля предложения (49%) приходится на класс С. Класс А занимает всего 2% рынка, однако дефицита офисных помещений данного класса не наблюдается: в ДЦ «Челябинск-Сити» при вполне приемлемом размере арендной ставки запущены еще не все этажи.

Бизнес центры класса В занимают в сумме 31% рынка, большая часть представлена бизнес центрами класса В-.

Вследствие кризисного состояния экономики в 2008-2009гг. строительство многих БЦ было заморожено, разработка новых проектов не проводилась.

В настоящий момент в Челябинске строятся только 4 бизнес центра:

• ГОК на пересечении пр. Ленина и ул. Артиллерийская.
• БЦ на пересечении пр. Ленина и ул. Третьего Интернационала.
• БЦ в начале ул. Гагарина.
• БЦ на пересечении ул. Коммуны и ул. Елькина.

Наиболее грандиозным проектом является 22-этажный гостинично-офисный комплекс, возводимый компанией «Бовид». Данный проект предусматривает размещение в здании гостиницы и офисных помещений, на первых этажах возможно размещение небольших торговых зон, ориентированных главным образом на клиентов гостиницы. Предполагаемый срок ввода в эксплуатацию – 3-4 кв. 2011г. Общая площадь комплекса будет составлять более 30 тыс.кв.м. Таким образом, данный гостинично-офисный комплекс будет являться одним из самых масштабных объектов коммерческой недвижимости.

Общая площадь строящихся офисных центров составляет 33 310 кв.м. (GLA=26 982 кв.м.). Это 6,7% от общего размера рынка, существующего на сегодняшний день. Как видно, ввод в эксплуатацию данных офисных центров окажет умеренное влияние на действующий рынок.

На данный момент в Челябинске достаточно много замороженных объектов. Так в стадии заморозки на начальной стадии возведения каркаса находится БЦ класса А на пересечении ул. Труда и Васенко. По проекту данный бизнес центр должен был стать самым большим бизнес центром г. Челябинска (общая площадь составляет ок. 50 тыс. кв.м., количество этажей 22 эт.).

В стадии заморозки находится еще один масштабный проект – БЦ «Персей» (класс В+), расположенный в начале ул. Свободы. Девелопер данного БЦ - компания «Энергоинвест» - в настоящий момент уже ликвидирован. По проекту офисный центр «Персей» должен был представлять из себя 17-этажное (первые 2 этажа торговые) здание общей площадью более 17 тыс. кв.м. (GBA офисных помещений ок. 15 тыс. кв.м.).

Временно приостановлено строительство 10-этажного торгово-офисного комплекса по ул. Российская (общей площадью более 14 тыс. кв.м.).

Финансовые условия

Арендная ставка в бизнес центрах г. Челябинска находится в диапазоне 190-1075 руб. Средняя арендная ставка составляет 510 руб.

За последние полгода рассматриваемая величина немного возросла с 491 до 510 руб. Темп прироста составил 3,9%, среднемесячный темп прироста - +0,6%. 

За период кризиса средняя арендная ставка сократилась на 55%. Падение арендных ставок прекратилось в начале 2010г., что было обусловлено улучшениями в экономике и активизацией деловой активности, однако активного роста рассматриваемого показателя не было зафиксировано; данному явлению препятствовала большая доля вакантных площадей в офисных центрах и нестабильность экономической ситуации. Более менее устойчивый рост наблюдался только в конце 2010г., когда сократилась и доля вакантных площадей в БЦ.

В целом 2010г. явился переходным годом от падения арендных ставок к их росту.

В настоящий момент уже возможно зафиксировать слабую положительную тенденцию в динамике рассматриваемого показателя. Так с начала 2010г. арендная ставка возросла на 8,5%.

По мнению специалистов РК «Служба недвижимости» в ближайшие полгода также ожидается небольшой рост арендных ставок пр. на 5-8%.