УЧАСТВУЙТЕ В ОПРОСАХ


Результаты опроса

Итоги I полугодия 2011г. на рынке офисов Москвы – обзор спроса и предложения

02.08.2011

 

Уровень вакантных площадей , расположенных в пределах Садового кольца, за I полугодие снизился до 8%. За последние 3 месяца арендные ставки здесь выросли на 10%. Внутри Бульварного кольца за II квартал 2011 г. заключено всего 2 % сделок: свободных офисов почти не осталось. Спрос на аренду офисов сместился в центр столицы и 45% запросов на аренду офисных площадей приходится на районы внутри Садового кольца.

К концу первого полугодия 2011 г. объем качественных офисных площадей в Москве достиг 11,6 млн. кв.м, из них к классу А относится около 25% площадей (2,9 млн. кв.м). Во II квартале 2011 г. было введено в эксплуатацию около 90 тыс. кв.м офисных площадей (арендуемая площадь). На второе полугодие запланирован ввод более 600 тыс. кв. м офисных площадей, однако завершение части проектов может быть перенесено на 2012 г. «По нашим прогнозам прирост предложения по итогам 2011 г. не превысит 800 тыс. кв.м офисных площадей, - отмечает Алексей Богданов, директор департамента офисной недвижимости, партнер S. A. Ricci. - Это почти в 2 раза меньше уровня 2009 г., но несколько больше прироста предложения в 2010 г., что связано с возобновлением активного строительства ряда приостановленных в кризис проектов ». Во втором квартале совокупный объем сделок на московском рынке офисной недвижимости превысил 400 тыс. кв.м.

Основной спрос был сосредоточен в зоне Садового кольца (45% площадей). На зону ТТК пришлось 20% (в т.ч. 2% в ММДЦ «Москва-Сити»), на расширенную зону ЧТК – 25%, на офисы вблизи МКАД – 8%. Офисы внутри Бульварного кольца составили всего 2% в структуре поглощения: сыграл роль недостаток предложения в этой зоне в сочетании с возросшими ставками аренды.

Средняя площадь сделки продолжает увеличиваться, во II квартале она составила 2,9 тыс. кв.м, по итогам полугодия – 2,75 тыс. кв. м. Доля сделок площадью менее 1000 кв.м. составила 43% от общего количества сделок (для сравнения: в 2010 г. эта доля составила более 52%).

«Одним из основных трендов I полугодия 2011 г. стал рост спроса на офисные площади со стороны крупных компаний, - отмечает Алексей Богданов. - Количество сделок аренды помещений  площадью более 10 тыс. кв. м в 2011 г. увеличилось почти на 50% по сравнению с уровнем первого полугодия 2010 г. Так, например, ГК «Мортон» арендовала 11, 5 тыс. кв.м. в БЦ Preo 8, «Россельхозбанк» арендовал 27, 450 кв.м. в БЦ «Альфа Арбат Центр». При этом потенциальные арендаторы сталкиваются с дефицитом больших офисных блоков, наиболее выраженным в центральном районе Москвы».

Значительное превышение объемов поглощения офисных площадей над темпами нового строительства обусловило снижение уровня вакантных площадей. Во втором квартале 2011 г. активная внутри Садового кольца привела к сокращению доли свободных площадей этого класса с 11-12% (средний показатель I квартала) до 8% к концу полугодия. За пределами Садового кольца уровень вакантных площадей класса А во втором квартале снизился менее значительно: с 16-17% до 15%. В сегменте офисов классов В+ и В- поглощение идет умеренными темпами, в связи с чем свободными остается 7% площадей внутри Садового кольца и 16-18% за его пределами. Во втором полугодии мы ожидаем дальнейшего сокращения уровня свободных площадей.

Снижение показателя в сегменте офисов класса А будет более выраженным (3-4% до конца года), чем для класса В, в связи с тем, что объем рынка существующих офисов класса А почти в 3 раза меньше, чем общее предложение и В-.

Максимальные арендные ставки для наиболее качественных и востребованных проектов в центре Москвы во втором квартале достигли $1200 за кв. м в год, что на 20% выше показателя начала 2011 г. Для центрально расположенных офисов класса А и В+ рост ставок во втором квартале 2011 г. превысил 10%, к середине года средняя стоимость аренды внутри Садового кольца достигла $770-800 в классе А и около $650 для класса В+. Внутри Бульварного кольца ставки на 20-25% превышают данные показатели.

В ближайшей перспективе усиливающаяся ценовая дифференциация будет способствовать росту спроса на офисы вне центра города, что, в свою очередь, станет катализатором роста ставок за пределами ЦАО.

Основные события и тенденции

Инициатива московского правительства по ограничению строительства в Москве и проводимая в связи с этим ревизия инвестконтрактов сдерживают возобновление девелоперской активности, в том числе в сегменте офисной . Девелоперы заняли выжидательную позицию, ряд проектов был изменен в пользу отказа от офисных площадей, заявления о новом строительстве бизнес-центров единичны. В конце второго квартала 2011 г. стало известно о планах по расширению территории Москвы за счет территории Московской области. В случае реализации этого проекта и выводе органов федеральной власти за пределы МКАД рынок недвижимости столицы ждут серьезные изменения, которые в долгосрочной перспективе окажут влияние на планы девелоперов и арендаторов офисной недвижимости, и, как следствие, на цены аренды и продажи площадей. Как именно изменится ситуация на рынке, можно будет сказать после конкретизации властями своих планов.

С начала 2011 г. наблюдается восстановление инвестиционной активности в сегменте офисной недвижимости. Стало известно о ряде готовящихся крупных сделок, среди которых Ducat Place III, «Альфа Арбат центр», «Гоголевский», одного из офисных зданий в МФК «Метрополис» и др. «ВТБ Капитал» купил у Coalco Development пакет акций БЦ «Белая площадь» и часть акций строящегося проекта «Белые сады», O1 Properties приобретает проект строительства бизнес-центра «Эвоком Плаза».

Продолжается рост темпов поглощения офисных площадей, и, как следствие, ставок аренды. При этом наиболее динамично арендуются и приобретаются площади в центральных районах города, что связано с ограниченным предложением офисов и сокращением будущего строительства в этой зоне.

Предложение

К концу первого полугодия 2011 г. объем качественных офисных площадей в Москве достиг 11,6 млн. кв.м, из них к классу А относится около 25% площадей (2,9 млн кв.м). Во II квартале 2011 г. было введено в эксплуатацию около 90 тыс. кв.м офисных площадей (арендуемая площадь). По итогам полугодия прирост предложения  составил 280 тыс. кв. м, что более чем на 45% меньше, чем было введено в первой половине 2010 г. На второе полугодие запланирован ввод более 600 тыс. кв. м офисных площадей, однако завершение части проектов может быть перенесено на 2012 г.

По прогнозам, прирост предложения по итогам года не превысит 800 тыс. кв.м. офисных площадей – почти в 2 раза меньше уровня 2009 г., но несколько больше прироста предложения в 2010 г., что связано с возобновлением активного строительства ряда приостановленных в кризис проектов. 

Примеры офисных центров, введенных в эксплуатацию во 2-м квартале 2011 года

Среди крупнейших ожидаемых к вводу во втором полугодии 2011 г. офисных проектов можно отметить следующие:

  • Imperia Tower (площадь офисной части – 71 тыс. кв.м, участок № 4 ММДЦ «Москва-Сити»);
  • «Олимпия Парк» (45,5 тыс.кв.м, Ленинградское ш., 39);
  • БЦ на ул.Шаболовка, 31 (35 тыс. кв.м.) и др.

На различных стадиях проектирования и строительства находится более 5 млн кв. м офисных площадей, из них в 2012-2014 гг. может быть введено около 2,4 млн кв. м. Новое предложение в ближайшие годы будет представлено, в основном, проектами, начатыми до кризиса. Заявления о новом строительстве офисов пока единичны, новые проекты бизнес центров начнут выходить на рынок не ранее 2014 г.

Спрос

Во втором квартале совокупный объем сделок на превысил 400 тыс. кв.м. Общая площадь сделок аренды и приобретения площадей для собственных нужд достигла 260 тыс. кв.м, – рекордный квартальный показатель с 2008 г. По итогам первого полугодия наблюдается выраженный рост темпов поглощения офисных площадей: за первые 6 месяцев 2011 г. поглощение составило почти 400 тыс.кв. м – на 19% больше аналогичного показателя первого полугодия 2010 г. Около 65% арендованных и купленных площадей во втором квартале относится к классу А, 35%- к классам В+ и В-.

Во втором квартале основной спрос снова был сосредоточен в зоне Садового кольца (45% площадей). На зону ТТК пришлось 20% (в т.ч. 2% в ММДЦ «Москва-Сити»), на расширенную зону ЧТК – 25%, на офисы вблизи МКАД – 8%. внутри Бульварного кольца составили всего 2% в структуре поглощения: сыграл роль недостаток предложения в этой зоне в сочетании с возросшими ставками аренды.

Структура сделок по площади офисных помещений

Средняя площадь сделки продолжает увеличиваться, во II квартале она составила 2,9 тыс. кв.м, по итогам полугодия – 2,75 тыс. кв.м. Доля сделок площадью менее 1000 кв.м. составила 43% от общего количества сделок (для сравнения: в 2010г. эта доля составила более 52%). Растет спрос на со стороны крупных компаний: количество сделок аренды помещений площадью более 10 тыс. кв.м в 2011г. увеличилось почти на 50% по сравнению с уровнем первого полугодия 2010 г. При этом потенциальные арендаторы сталкиваются с дефицитом больших офисных блоков, наиболее выраженным в центральном районе Москвы. 

Примеры крупнейших сделок, 2-й квартал 2011 года

Активность покупателей офисных площадей для собственных нужд в 2011 г. несколько снизилась по сравнению с показателем 1 полугодия 2010г. – объем таких сделок уменьшился почти на 30%, а их доля в общей структуре поглощения сократилась с 40% в 2010 г. до 20% в первой половине 2011г. Снижение объема приобретаемых площадей связано как с ростом цен, так и с первичным насыщением отложенного спроса на для собственных нужд.

Вакантные площади

Значительное превышение объемов поглощения офисных площадей над темпами нового строительства обусловило снижение уровня вакантных площадей. Во втором квартале 2011 г. активная аренда площадей класса А внутри Садового кольца привела к сокращению доли свободных площадей этого класса с 11-12% (средний показатель I квартала) до 8% к концу полугодия. За пределами Садового кольца уровень вакантных площадей класса А во втором квартале снизился менее значительно: с 16-17% до 15%. В сегменте офисов классов В+ и В- поглощение идет умеренными темпами, в связи с чем свободными остается 7% площадей внутри Садового кольца и 16-18% за его пределами.

Во втором полугодии ожидается дальнейшее сокращение уровня свободных площадей на московском рынке, при этом снижение показателя в сегменте будет более выраженным (3-4% до конца года), чем для класса В, в связи с тем, что объем рынка существующих офисов класса А почти в 3 раза меньше, чем общее предложение офисов классов В+ и В-.

Ставки

Рост ставок аренды качественных офисов, наметившийся на московском рынке в середине 2010 г., с начала 2011 г. носит еще более выраженный характер. Максимальные арендные ставки для наиболее качественных и востребованных проектов в центре Москвы во втором квартале достигли $1200 за кв.м в год, что на 20% выше показателя начала 2011г., когда ставки в сегменте Prime не превышали $1000 за кв. м в год. Для центрально расположенных офисов класса А и В+ рост ставок во втором квартале 2011 г. превысил 10%, к середине года средняя стоимость аренды внутри Садового кольца достигла $770-800 в классе А и около $650 для класса В+. Внутри Бульварного кольца ставки на 20-25% превышают данные показатели.

Для офисов за пределами Садового кольца ставки аренды практически не изменились: здесь выбор свободных помещений выше, при этом спрос на нецентральные офисы растет умеренными темпами. Для ставки находятся в диапазоне $430-530, для помещений класса В - $200-430 за кв. м в год, в зависимости от удаленности от центра города. В районах вблизи ТТК и ЧТК стоимость аренды на 25-35% ниже, чем в центральном деловом районе. В ближайшей перспективе усиливающаяся ценовая дифференциация будет способствовать росту спроса на офисы вне центра города, что, в свою очередь, станет катализатором роста ставок за пределами ЦАО.

Материалы по теме

Коммерческая недвижимость: обзор за I полугодие 2011 года

Обзор коммерческой недвижимости Москвы
19.08.2011 Другие По итогам 1-го полугодия 2011г. можно утверждать, что отложенный спрос реализовался в существенные объемы сделок Подробнее

Обзор рынка складской недвижимости: I полугодие 2011 года

Обзор рынка складской недвижимости за 1-е полугодие 2011 года
03.08.2011 Склады Начало 2011 года охарактеризовалось небольшим снижением активности арендаторов на складском рынке Московского региона Подробнее

Обзор рынка торговой недвижимости: I полугодие 2011 года

Торговая недвижимость - обзор рынка
13.07.2011 Торговые По предварительным прогнозам, объем нового строительства торговых площадей в 2011 году может составить около 500 000 кв.м. Подробнее

Обзор гостиничного рынка Москвы: первое полугодие 2011 г.

Обзор гостиничного рынка Москвы
22.06.2011 Другие Первое полугодие 2011 года было отмечено рядом инвестиционных сделок в сегменте гостиничной недвижимости Москвы на общую сумму около $800 млн Подробнее

Обзор крупнейших сделок на офисном рынке Москвы за последний год

Обзор крупнейших сделок на офисном рынке Москвы за последний год
02.08.2016 Офисы Крупные российские компании за последний год купили более 90 000 кв.м и арендовали около 77 000 кв.м офисов в Москве Подробнее

Краткий обзор рынка офисов в «Москва-Сити» – II квартал 2016 года

Краткий обзор рынка офисов в «Москва-Сити» – II квартал 2016 года
28.07.2016 Офисы Объем новых сделок с офисами в «Москва-Сити» вырос до рекордного уровня, но доля вакантных площадей в ММДЦ увеличилась за счет вторичного предложения Подробнее

Популярное

Ольга Штода, директор по управлению компании BlackStone Keeping Company
Проактивная эксплуатация коммерческой недвижимости как антикризисная мера
О преимуществах методики, особенностях и перспективах использования в качестве антикризисной меры, рассказала директор по управлению компании BlackStone Keeping Company Ольга Штода
подождите ...
HotLog