По данным консалтинговой компании Praedium Oncor International, в первом полугодии 2011 года на рынке офисной недвижимости отмечался рост спроса на качественные офисные помещения, при этом на фоне невысоких темпов нового строительства доля вакантных площадей постепенно сокращалась. По итогам первого полугодия 2011 года на рынке офисной коммерческой недвижимости можно отметить сдержанную положительную динамику основных показателей.
В первом полугодии был сделан ряд заявлений о возобновлении проектов строительства офисных центров, приостановленных во время кризиса. Девелоперская компания «Система-Галс» разморозила строительство БЦ класса А SkyLight, который ранее был запланирован как штаб-квартира немецкого концерна Siemens. Строительство бизнес-центра общей площадью около 111 000 кв.м планируется завершить во 2 квартале 2012 года. На месте отмененного проекта башни «Россия» на участке 17-18 в ММДЦ «Москва-Сити» компания «СТ Тауэрс» намерена построить комплекс зданий общей площадью 250 000 кв.
Следует отметить появившийся в последние полгода интерес некоторых компаний к строительству офисных объектов для собственного размещения. Всемирный Фонд Дикой Природы представил проект своего нового офиса, который должен появиться в районе станции метро «Таганская» в 2012 году. Анонсировано начало строительства офисного здания компании Robert Bosch GmbH площадью 57 000 кв.м в г. Химки Московской области. Планируется, что здание, в котором разместятся офисы компании, складские помещения и учебный центр, будет построено до конца 2013 года.
Было заявлено о подписании соглашения между компанией Aurora Group и руководством фонда «Сколково» о строительстве первого объекта в российской силиконовой долине. Здание центра городского развития инновационного центра «Сколково» или «Гиперкуб» станет первым офисным комплексом-трансформером в России. Объект предусматривает возможность независимой друг от друга смены функции и способность увеличения общей площади здания в 1,5 раза. Начать строительство необычного здания планируется этим летом, а ввод в эксплуатацию объекта намечен на февраль 2012 года.
Некоторые компании, которые до сих пор были ориентированы на , заявляют об изменении функционального назначения некоторых своих объектов. Так, «Промсвязьнедвижимость» планирует построить жилые дома вместо некоторых запланированных офисных зданий и других объектов коммерческой недвижимости. Компания рассматривает возможность перепрофилирования под жилье и других площадок. Проект «Хрустальные башни» компании Coalco Development, в рамках которого предполагалось строительство 160 000 кв.м офисных площадей, поменяет свое функциональное назначение на апартаменты. Подобные примеры на рынке пока носят единичный характер и вряд ли могут повлиять на общую ситуацию в сегменте офисной недвижимости, однако если такие процессы участятся, можно будет говорить о появлении новой тенденции, которая еще более замедлит темпы ввода новых офисных площадей.
Предложение
Общая арендуемая площадь объектов офисной недвижимости, введенных в эксплуатацию в первом полугодии 2011 года, составила почти 320 000 кв.м. Эта величина на 65% больше соответствующего показателя прошлого года и составляет половину от общего объема офисных площадей, запланированных к вводу в 2011 году. Таким образом, общий объем качественных офисных помещений на конец первого полугодия составил порядка 11,95 млн. кв.м.
Среди введенных в первую половину 2011 года объектов можно отметить следующие: Diamond Hall (общая площадь – 61 500 кв.м, арендуемая площадь – 38 000 кв.м), Vivaldi Plaza (прошел реконструкцию) (общая площадь – 109 485 кв.м, арендуемая площадь – 66 634 кв.м), БЦ «Линкор» (общая площадь 63 000 кв.м, арендуемая – 34 000 кв.м), бизнес-центр Новая Рига (общая площадь –6800 кв.м, арендуемая площадь – 5 252 кв.м) и др.
Наиболее крупные объекты, введенные в эксплуатацию в 1 полугодии 2011 года / The Major Properties Commissioned in 1st Half 2011
Объект | Адреc | Класс | Общая площадь, кв.м | Офисная площадь, кв.м |
Вивальди Плаза | Летниковская ул., 2 | A | 109485 | 66634 |
Золотое кольцо | Южнопортовая ул., 5 | B+ | 50000 | 46000 |
Diamond Hall | Олимпийский пр-т, 12/16 | A | 61500 | 38000 |
БЦ Линкор | Авиаконструктора Микояна ул., 12 | A | 63000 | 34000 |
ТРИО (госкомиссия - декабрь 2010; акт получен в январе 2011) | 8 Марта ул., 1 | B+ | 37550 | 28300 |
БЦ Смирновский, Стр. 15, 16 | Смирновская ул., 25 | B+ | 16200 | 15000 |
Мирланд, стр. 14 | Хуторская 2-ая ул., 38 | B | 15000 | 13527 |
Даниловская Мануфактура, Ряды Солдатенкова | Новоданиловская наб., 8 | B+ | 15700 | 12956 |
Юникон | Плеханова ул., 4 | B+ | 25000 | 12500 |
Призма | Щепкина ул., 61/2 | A | 15000 | 10620 |
Технопарк СИНТЕЗ (ввод 4-х зданий) | Угрешская ул., д.2 | B | 10000 | 10000 |
Имперский Дом | Якиманский пер., 6 | A | 10453 | 9176 |
Авиньон I | Мкр. Сев. Чертаново, 1А | B+ | 14947 | 8950 |
Бизнес-центр «Новая Рига» | Лыковская 2-я ул, 63 | B+ | 7072 | 5252 |
Авиньон II | Мкр. Сев. Чертаново, 1А | B+ | 8640 | 4510 |
Офис на Большой Спасской | Спасская Б. ул., 21 | B+ | 4040 | 4040 |
Среди объектов офисной недвижимости, введенных в первом полугодии 2011 года помещения класса А составили 49,6% от общего объема вновь введенных площадей, класса В+ - 43%, класса В- - 7,4%. Таким образом, структура существующих офисных помещений по классам не претерпела существенных изменений с конца 2010 года и по состоянию на конец первого полугодия 2011 года имеет следующий вид: класс А – 21,1%, класс В+ - 54,6%, класс В- - 24,3%.
До конца года к вводу в эксплуатацию заявлено около 350 000 кв.м качественных офисных площадей. Наиболее крупными среди запланированных к вводу до конца 2011 года объектов являются: Imperia Tower (общая площадь – 310 210 кв.м, арендуемая площадь – 70 110 кв.м), Olympia park (общая площадь – 71 500 кв.м, арендуемая площадь – 45 019 кв.м), Аквамарин, фаза 3 (общая площадь – 75 500 кв.м, арендуемая площадь – 33 000 кв.м) и Красногорск плаза (общая площадь – 31 421 кв.м, арендуемая площадь –21 600 кв.м). При условии ввода в срок всех запланированных в 2011 году объектов, общая офисная площадь новых объектов составит около 670 000 кв.м, что превысит аналогичный показатель 2010 года не более чем на 10%.
Наиболее крупные объекты, запланированные к вводу в эксплуатацию в 2011 году / The Major Properties to be Commissioned in 2011
Объект/ Property | Адрес | Класс | Общая площадь, кв.м | Офисная площадь, кв. м |
Imperia Tower | Краснопресненская наб., 4 | A | 310210 | 70110 |
Olympia Park | Ленинградское шоссе, 39 | A | 71500 | 45019 |
Деловой центр / Delovoy Centr | Новорязанская ул., 26-28 | B+ | 33970 | 33970 |
Аквамарин, фаза 3 | Озерковская наб., 22-24 | A | 75500 | 33000 |
БЦ Lighthouse (ранее "Классик") | Валовая ул., 28 | A | 41273 | 23500 |
Красногорск плаза | Ильинское шоссе | A | 31427 | 21600 |
Delta Plaza | 2-й Сыромятнический пер., 11 | A | 27000 | 19300 |
Офисно-гостиничный комплекс (ММДЦ уч.8А) | Краснопресненская наб., уч.8а | A | 70000 | 16000 |
БЦ Марьина Роща | Марьиной Рощи 17-й проезд, 4 | B+ | 17500 | 14500 |
ЭКО | Мироновская ул., 27 | B+ | 18500 | 11600 |
Solutions бизнес-парк, корпус 2,3 | Варшавское шоссе, 150 | B | 64160 | 9483 |
Прогресс Плаза БЦ на Шарикоподшипниковской | Шарикоподшипниковская ул., 1 | B+ | 10200 | 8200 |
МФК "Жуковского, 12" | Жуковского ул., вл. 12 | A | 23000 | 7250 |
МФК на пересечении Веневской и Поляны | Веневская ул., | B+ | 21150 | 5860 |
Дом Парк Культуры | Зубовский бульвар, 13 | A | 8500 | 5687 |
Демидов Двор | Большой Демидовский переулок, вл. 12/1 | A | 6280 | 4780 |
Офисный комплекс в составе проекта “4 Солнца” | Большая Татарская ул., 13 | B+ | 30960 | Площадь наземной части 19 500 |
Лейпциг Fasion House | Академика Варги ул., 8 | B+ | 17893 | n/a |
Офисный комплекс | Бибиревская ул., вл. 10 | B+ | 6350 | n/a |
Спрос
Спрос на офисные помещения в Москве продолжает оставаться на достаточно высоком уровне, что обусловлено в первую очередь возросшей после кризиса активностью арендаторов. По-прежнему, спрос на качественные офисы, расположенные в пределах Садового кольца, формируется преимущественно за счет компаний, занятых в финансовом секторе. Основная доля в структуре спроса на офисы, расположенные в зоне от Садового до Третьего Транспортного кольца, приходится на промышленные и производственные компании, а также организации потребительского сектора и сферы услуг. Они же, наряду с энергетическими компаниями, являются основными арендаторами офисов, расположенных от ТТК до МКАД. Среди арендаторов, расположивших свои офисы за пределами МКАД, преобладают промышленные и производственные компании.
На фоне растущего спроса на офисные помещения и замедления темпов нового строительства уровень вакантных офисных площадей продолжает планомерно снижаться. По состоянию на конец второго квартала 2011 года доля вакантных площадей составляет около 15% в среднем по рынку. Ожидается, что до конца года объем пустующих офисных помещений продолжит сокращаться, и к концу 2011 года уровень вакантных площадей может достигнуть отметки 12%.
В первом полугодии 2011 года был заключен ряд сделок по аренде крупными иностранными и российскими компаниями офисных помещений в новых бизнес-центрах. Самой крупной сделкой стала аренда компанией «Гринатом» 13 000 кв.м в БЦ «AFI на Павелецкой». Также можно отметить еще несколько крупных сделок по аренде качественных офисных площадей в бизнес-центрах Москвы. Так, Объединенная Энергетическая Компания арендовала 10 771 кв.м в БЦ Silver Stone , «Мортон» подписал договор аренды трех этажей площадью 11 520 кв.м в БЦ «ПРЕО», а компания TNT Express подписала договор аренды офисного здания БЦ «Новая Рига» общей площадью 6800 кв.м, введенного в эксплуатацию в начале 2011 года. Компания Schneider Electric арендовала в бизнес-центре «Двинцев» около 9000 кв.м, что составляет 50% арендуемой площади Здания «А», став вторым якорным арендатором бизнес-центра.
Примеры наиболее крупных сделок по аренде офисов, 1 полугодие 2011 г. / Examples of Major Transactions, H1 2011
Объект | Класс | Арендатор | Площадь, кв.м |
AFI на Павелецкой | B+ | Гринатом | 13000 |
БЦ «ПРЕО8» | A | Мортон | 11520 |
БЦ Silver Stone | B | ОЭК | 10771 |
Башня «Империя» | A | Aegis Group plc | 9500 |
БЦ «Двинцев» , здание А | A | Schneider Electric | 9000 |
БЦ «Даймонд Холл» | A | «Кредит Европа банк» | 7620 |
МонАрх-Центр | A | СТС Медиа | 7000 |
БЦ «Двинцев» , здание А | A | Ренессанс Кредит | 7000 |
БЦ «Новая Рига» | B+ | TNT Express | 6799 |
БЦ «Прогресс» | A | Российский банк развития | 6103 |
«Башня на набережной» | A | Pfizer | 5800 |
БЦ на Нижней Красносельской | A | О’Кей | 3500 |
БЦ «Сетунь» | B | LG Electronics | 3209 |
МФК Summit | A | Hogan Lovells | 2656 |
Nordstar Tower | A | EMC | 2632 |
Krylatsky Hills Air | A | GlaxoSmithKline | 2576 |
Riverside Towers | B+ | OAO Akrikhin | 2202 |
БЦ «Чайка Плаза VII» | A | NEO Center | 2164 |
БЦ «Фабрика Станиславского» | B+ | Prodo Management | 2085 |
Даниловская Мануфактура, фаза 2 | B+ | Align Technology Research and Development | 2031 |
«Башня на набережной» | A | Oracle Hardware | 1936 |
БЦ «Белая площадь» | A | Лизинговая компания «Уралсиб» | 1537 |
БЦ «Павловский» | A | Rohde & Schwarz | 1500 |
Офисный особняк на Смоленском бульваре | – | МЭФ-Аудит | 1500 |
БЦ «Мирланд» | B+ | Tyco Electronics | 1327 |
Особняк в Б. Строченовском переулке | – | Testo AG | 1300 |
БЦ «Чайка Плаза VII» | B+ | А-Транс | 1250 |
Ставки аренды
На фоне роста спроса на офисные помещения и сокращения объема качественных вакантных площадей с начала 2010 года отмечается повышение уровня ставок аренды. Темпы роста офисных ставок аренды сохраняются на уровне 8-10%.
При этом следует отметить, что темпы роста ставок в ЦАО и других округах были различными. Так, ставки в ЦАО продемонстрировали более заметный рост, увеличившись в среднем на 8% по сравнению с ростом арендных ставок на 3-5% в других районах.
Средняя ставка аренды для офисов А в ЦАО по состоянию на конец второго полугодия 2011 года составляет $1000-1050/кв.м в год (без учета НДС и операционных расходов),за пределами центра ставка аренды на офисы аналогичного класса составляет приблизительно $560-600/кв.м в год (без учета НДС и операционных расходов). Для офисов класса В+ и В, расположенных в ЦАО, значение средней ставки аренды на сегодня колеблется в диапазоне $600-700/кв.м в год, за пределами центрального округа - $300-350/кв.м в год (без учета НДС и операционных расходов). По предварительным прогнозам, рост ставок аренды на качественные офисы по итогам 2011 года может составить 15-18%.
Обзор подготовлен компанией Praedium ONCOR International