УЧАСТВУЙТЕ В ОПРОСАХ


Результаты опроса

Обзор рынка офисов Москвы: I полугодие 2011 г.

01.08.2011

 

По данным консалтинговой компании Praedium Oncor International, в первом полугодии 2011 года на рынке офисной недвижимости отмечался рост спроса на качественные офисные помещения, при этом на фоне невысоких темпов нового строительства доля вакантных площадей постепенно сокращалась. По итогам первого полугодия 2011 года на рынке офисной  можно отметить сдержанную положительную динамику основных показателей.

В первом полугодии был сделан ряд заявлений о возобновлении проектов строительства офисных центров, приостановленных во время кризиса. Девелоперская компания «Система-Галс» разморозила строительство класса А SkyLight, который ранее был запланирован как штаб-квартира немецкого концерна Siemens. Строительство бизнес-центра общей площадью около 111 000 кв.м планируется завершить во 2 квартале 2012 года. На месте отмененного проекта башни «Россия» на участке 17-18 в ММДЦ «Москва-Сити» компания «СТ Тауэрс» намерена построить комплекс зданий общей площадью 250 000 кв.

Следует отметить появившийся в последние полгода интерес некоторых компаний к строительству офисных объектов для собственного размещения. Всемирный Фонд Дикой Природы представил проект своего нового офиса, который должен появиться в районе станции метро «Таганская» в 2012 году. Анонсировано начало строительства офисного здания компании Robert Bosch GmbH площадью 57 000 кв.м в г. Химки Московской области. Планируется, что здание, в котором разместятся компании, складские помещения и учебный центр, будет построено до конца 2013 года.

Было заявлено о подписании соглашения между компанией Aurora Group и руководством фонда «Сколково» о строительстве первого объекта в российской силиконовой долине. Здание центра городского развития инновационного центра «Сколково» или «Гиперкуб» станет первым офисным комплексом-трансформером в России. Объект предусматривает возможность независимой друг от друга смены функции и способность увеличения общей площади здания в 1,5 раза. Начать строительство необычного здания планируется этим летом, а ввод в эксплуатацию объекта намечен на февраль 2012 года.

Некоторые компании, которые до сих пор были ориентированы на , заявляют об изменении функционального назначения некоторых своих объектов. Так, «Промсвязьнедвижимость» планирует построить жилые дома вместо некоторых запланированных офисных зданий и других объектов . Компания рассматривает возможность перепрофилирования под жилье и других площадок. Проект «Хрустальные башни» компании Coalco Development, в рамках которого предполагалось строительство 160 000 кв.м офисных площадей, поменяет свое функциональное назначение на апартаменты. Подобные примеры на рынке пока носят единичный характер и вряд ли могут повлиять на общую ситуацию в сегменте офисной недвижимости, однако если такие процессы участятся, можно будет говорить о появлении новой тенденции, которая еще более замедлит темпы ввода новых офисных площадей. 

 

Динамика запланированного и фактического ввода качественных офисных площадей


Предложение

Общая арендуемая площадь объектов офисной недвижимости, введенных в эксплуатацию в первом полугодии 2011 года, составила почти 320 000 кв.м. Эта величина на 65% больше соответствующего показателя прошлого года и составляет половину от общего объема офисных площадей, запланированных к вводу в 2011 году. Таким образом, общий объем качественных офисных помещений на конец первого полугодия составил порядка 11,95 млн. кв.м.

 

Динамика общего предложения и нового строительства офисных площадей

Среди введенных в первую половину 2011 года объектов можно отметить следующие: Diamond Hall (общая площадь – 61 500 кв.м, арендуемая площадь – 38 000 кв.м), Vivaldi Plaza (прошел реконструкцию) (общая площадь – 109 485 кв.м, арендуемая площадь – 66 634 кв.м), БЦ «Линкор» (общая площадь 63 000 кв.м, арендуемая – 34 000 кв.м), Новая Рига (общая площадь –6800 кв.м, арендуемая площадь – 5 252 кв.м) и др.

 

Наиболее крупные объекты, введенные в эксплуатацию в 1 полугодии 2011 года / The Major Properties Commissioned in 1st Half 2011 

Объект Адреc Класс Общая площадь, кв.м Офисная площадь, кв.м
 Вивальди Плаза  Летниковская ул., 2  A 109485 66634
 Золотое кольцо   Южнопортовая ул., 5  B+ 50000 46000
 Diamond Hall  Олимпийский пр-т, 12/16 A 61500 38000
 БЦ Линкор  Авиаконструктора Микояна ул., 12 A 63000 34000
 ТРИО (госкомиссия - декабрь 2010;  акт получен в январе 2011)  8 Марта ул., 1   B+ 37550 28300
 БЦ Смирновский, Стр. 15, 16  Смирновская ул., 25  B+ 16200 15000
 Мирланд, стр. 14   Хуторская 2-ая ул., 38  B 15000 13527
 Даниловская Мануфактура, Ряды  Солдатенкова  Новоданиловская наб., 8   B+ 15700 12956
 Юникон  Плеханова ул., 4  B+ 25000 12500
 Призма  Щепкина ул., 61/2 A 15000 10620
 Технопарк СИНТЕЗ (ввод 4-х зданий)   Угрешская ул., д.2 B 10000 10000
 Имперский Дом   Якиманский пер., 6 A 10453 9176
 Авиньон I   Мкр. Сев. Чертаново, 1А  B+ 14947 8950
 Бизнес-центр «Новая Рига»  Лыковская 2-я ул, 63   B+ 7072 5252
 Авиньон II   Мкр. Сев. Чертаново, 1А   B+ 8640 4510
 Офис на Большой Спасской  Спасская Б. ул., 21   B+ 4040 4040


Среди объектов офисной недвижимости, введенных в первом полугодии 2011 года составили 49,6% от общего объема вновь введенных площадей, класса В+ - 43%, класса В- - 7,4%. Таким образом, структура существующих офисных помещений по классам не претерпела существенных изменений с конца 2010 года и по состоянию на конец первого полугодия 2011 года имеет следующий вид: класс А – 21,1%, класс В+ - 54,6%, класс В- - 24,3%.

 

Структура офисных помещений в Москве по классам

До конца года к вводу в эксплуатацию заявлено около 350 000 кв.м качественных офисных площадей. Наиболее крупными среди запланированных к вводу до конца 2011 года объектов являются: Imperia Tower (общая площадь – 310 210 кв.м, арендуемая площадь – 70 110 кв.м), Olympia park (общая площадь – 71 500 кв.м, арендуемая площадь – 45 019 кв.м), Аквамарин, фаза 3 (общая площадь – 75 500 кв.м, арендуемая площадь – 33 000 кв.м) и Красногорск плаза (общая площадь – 31 421 кв.м, арендуемая площадь –21 600 кв.м). При условии ввода в срок всех запланированных в 2011 году объектов, общая офисная площадь новых объектов составит около 670 000 кв.м, что превысит аналогичный показатель 2010 года не более чем на 10%.

 

Наиболее крупные объекты, запланированные к вводу в эксплуатацию в 2011 году / The Major Properties to be Commissioned in 2011 

Объект/ Property Адрес Класс Общая площадь, кв.м Офисная площадь, кв. м
 Imperia Tower  Краснопресненская наб., 4 A 310210 70110
 Olympia Park  Ленинградское шоссе, 39 A 71500 45019
 Деловой центр / Delovoy Centr  Новорязанская ул., 26-28  B+ 33970 33970
 Аквамарин, фаза 3   Озерковская наб., 22-24 A 75500 33000
 БЦ Lighthouse (ранее "Классик")  Валовая ул., 28 A 41273 23500
 Красногорск плаза   Ильинское шоссе  A 31427 21600
 Delta Plaza  2-й Сыромятнический пер., 11 A 27000 19300
 Офисно-гостиничный комплекс  (ММДЦ  уч.8А)  Краснопресненская наб., уч.8а  A 70000 16000
 БЦ Марьина Роща   Марьиной Рощи 17-й проезд, 4   B+ 17500 14500
 ЭКО  Мироновская ул., 27   B+ 18500 11600
 Solutions бизнес-парк, корпус 2,3   Варшавское шоссе, 150 B 64160 9483
 Прогресс Плаза БЦ на  Шарикоподшипниковской  Шарикоподшипниковская ул., 1  B+ 10200 8200
 МФК "Жуковского, 12"  Жуковского ул., вл. 12 A 23000 7250
 МФК на пересечении Веневской и  Поляны  Веневская ул.,   B+ 21150 5860
 Дом Парк Культуры  Зубовский бульвар, 13  A 8500 5687
 Демидов Двор   Большой Демидовский переулок,  вл. 12/1  A 6280 4780
 Офисный комплекс в составе  проекта  “4 Солнца”   Большая Татарская ул., 13 B+ 30960 Площадь наземной части 19 500
 Лейпциг Fasion House  Академика Варги ул., 8 B+ 17893 n/a
 Офисный комплекс   Бибиревская ул., вл. 10 B+ 6350 n/a

 

Спрос 

Спрос на продолжает оставаться на достаточно высоком уровне, что обусловлено в первую очередь возросшей после кризиса активностью арендаторов. По-прежнему, спрос на качественные офисы, расположенные в пределах Садового кольца, формируется преимущественно за счет компаний, занятых в финансовом секторе. Основная доля в структуре спроса на , расположенные в зоне от Садового до Третьего Транспортного кольца, приходится на промышленные и производственные компании, а также организации потребительского сектора и сферы услуг. Они же, наряду с энергетическими компаниями, являются основными арендаторами офисов, расположенных от ТТК до МКАД. Среди арендаторов, расположивших свои офисы за пределами МКАД, преобладают промышленные и производственные компании.
 

Распределение спроса на аренду и покупку офисных помещений по типу арендаторов/покупателей


На фоне растущего спроса на и замедления темпов нового строительства уровень вакантных офисных площадей продолжает планомерно снижаться. По состоянию на конец второго квартала 2011 года доля вакантных площадей составляет около 15% в среднем по рынку. Ожидается, что до конца года объем пустующих офисных помещений продолжит сокращаться, и к концу 2011 года уровень вакантных площадей может достигнуть отметки 12%.

 

Динамика общего предложения и уровня вакантных площадей

В первом полугодии 2011 года был заключен ряд сделок по аренде крупными иностранными и российскими компаниями офисных помещений в . Самой крупной сделкой стала аренда компанией «Гринатом» 13 000 кв.м в БЦ «AFI на Павелецкой». Также можно отметить еще несколько крупных сделок по аренде качественных офисных площадей в бизнес-центрах Москвы. Так, Объединенная Энергетическая Компания арендовала 10 771 кв.м в БЦ Silver Stone , «Мортон» подписал договор аренды трех этажей площадью 11 520 кв.м в БЦ «ПРЕО», а компания TNT Express подписала договор аренды офисного здания БЦ «Новая Рига» общей площадью 6800 кв.м, введенного в эксплуатацию в начале 2011 года. Компания Schneider Electric арендовала в около 9000 кв.м, что составляет 50% арендуемой площади Здания «А», став вторым якорным арендатором бизнес-центра.

 

Примеры наиболее крупных сделок по аренде офисов, 1 полугодие 2011 г. / Examples of Major Transactions, H1 2011 

Объект  Класс Арендатор  Площадь, кв.м
 AFI на Павелецкой B+  Гринатом 13000
 БЦ «ПРЕО8» A  Мортон 11520
 БЦ Silver Stone  B  ОЭК 10771
 Башня «Империя»  A  Aegis Group plc 9500
 БЦ «Двинцев» , здание А  A  Schneider Electric 9000
 БЦ «Даймонд Холл» A  «Кредит Европа банк» 7620
 МонАрх-Центр  A  СТС Медиа  7000
 БЦ «Двинцев» , здание А  A  Ренессанс Кредит 7000
 БЦ «Новая Рига» B+  TNT Express 6799
 БЦ «Прогресс»  A  Российский банк развития  6103
 «Башня на набережной»  A  Pfizer 5800
 БЦ на Нижней Красносельской  A  О’Кей  3500
 БЦ «Сетунь»  B  LG Electronics 3209
 МФК Summit A  Hogan Lovells 2656
 Nordstar Tower A  EMC 2632
 Krylatsky Hills Air A  GlaxoSmithKline 2576
 Riverside Towers B+  OAO Akrikhin 2202
 БЦ «Чайка Плаза VII»  A  NEO Center 2164
 БЦ «Фабрика Станиславского»  B+  Prodo Management 2085
 Даниловская Мануфактура, фаза 2  B+  Align Technology Research and  Development 2031
 «Башня на набережной» A  Oracle Hardware 1936
 БЦ «Белая площадь» A  Лизинговая компания «Уралсиб»  1537
 БЦ «Павловский» A  Rohde & Schwarz 1500
 Офисный особняк на Смоленском бульваре  МЭФ-Аудит  1500
 БЦ «Мирланд» B+  Tyco Electronics 1327
 Особняк в Б. Строченовском переулке  Testo AG 1300
 БЦ «Чайка Плаза VII» B+  А-Транс 1250

 

Ставки аренды

На фоне роста спроса на и сокращения объема качественных вакантных площадей с начала 2010 года отмечается повышение уровня ставок аренды. Темпы роста офисных ставок аренды сохраняются на уровне 8-10%.

 

Средние базовые ставки аренды на качественные офисные площади

При этом следует отметить, что темпы роста ставок в ЦАО и других округах были различными. Так, ставки в ЦАО продемонстрировали более заметный рост, увеличившись в среднем на 8% по сравнению с ростом арендных ставок на 3-5% в других районах.

 

Динамика ббазовых ставок аренды на офисы класса А и В в ЦАО и других округах Москвы

Средняя ставка аренды для офисов А в ЦАО по состоянию на конец второго полугодия 2011 года составляет $1000-1050/кв.м в год (без учета НДС и операционных расходов),за пределами центра ставка аренды на офисы аналогичного класса составляет приблизительно $560-600/кв.м в год (без учета НДС и операционных расходов). Для класса В+ и В, расположенных в ЦАО, значение средней ставки аренды на сегодня колеблется в диапазоне $600-700/кв.м в год, за пределами центрального округа - $300-350/кв.м в год (без учета НДС и операционных расходов). По предварительным прогнозам, рост ставок аренды на качественные офисы по итогам 2011 года может составить 15-18%.

Обзор подготовлен компанией Praedium ONCOR International

Материалы по теме

Коммерческая недвижимость: обзор за I полугодие 2011 года

Обзор коммерческой недвижимости Москвы
19.08.2011 Другие По итогам 1-го полугодия 2011г. можно утверждать, что отложенный спрос реализовался в существенные объемы сделок Подробнее

Обзор рынка складской недвижимости: I полугодие 2011 года

Обзор рынка складской недвижимости за 1-е полугодие 2011 года
03.08.2011 Склады Начало 2011 года охарактеризовалось небольшим снижением активности арендаторов на складском рынке Московского региона Подробнее

Обзор рынка торговой недвижимости: I полугодие 2011 года

Торговая недвижимость - обзор рынка
13.07.2011 Торговые По предварительным прогнозам, объем нового строительства торговых площадей в 2011 году может составить около 500 000 кв.м. Подробнее

Обзор гостиничного рынка Москвы: первое полугодие 2011 г.

Обзор гостиничного рынка Москвы
22.06.2011 Другие Первое полугодие 2011 года было отмечено рядом инвестиционных сделок в сегменте гостиничной недвижимости Москвы на общую сумму около $800 млн Подробнее

Обзор крупнейших сделок на офисном рынке Москвы за последний год

Обзор крупнейших сделок на офисном рынке Москвы за последний год
02.08.2016 Офисы Крупные российские компании за последний год купили более 90 000 кв.м и арендовали около 77 000 кв.м офисов в Москве Подробнее

Краткий обзор рынка офисов в «Москва-Сити» – II квартал 2016 года

Краткий обзор рынка офисов в «Москва-Сити» – II квартал 2016 года
28.07.2016 Офисы Объем новых сделок с офисами в «Москва-Сити» вырос до рекордного уровня, но доля вакантных площадей в ММДЦ увеличилась за счет вторичного предложения Подробнее

Популярное

Ольга Штода, директор по управлению компании BlackStone Keeping Company
Проактивная эксплуатация коммерческой недвижимости как антикризисная мера
О преимуществах методики, особенностях и перспективах использования в качестве антикризисной меры, рассказала директор по управлению компании BlackStone Keeping Company Ольга Штода
подождите ...
HotLog