Крупнейшая сделка на рынке офисов

"Газпромстрой" побил предыдущий рекорд на рынке офисной недвижимости: компания приобрела у Mirax Group почти 102тыс. кв. м площадей в строящемся на Кутузовском проспекте в Москве комплексе "Миракс Плаза". Сумма сделки составила около $650 млн. До этого крупнейшей сделкой с офисами в России считалась покупка Внешторгбанком 63 тыс. кв. м в башне "Федерация" у той же Mirax Group в 2005 году. Но если ВТБ 1 кв. м недвижимости обошелся всего в $4 тыс., то "Газпромстрою" уже в $6,5-7 тыс., подсчитали эксперты.

О покупке почти 102тыс.кв. м в строящемся на пересечении Кутузовского проспекта и улицы Кульнева комплексе "Миракс Плаза"  рассказал источник в компании "Газпромстрой". "Мы приобрели 71тыс.кв. м и 1,5тыс. машиномест – всего около 102тыс. кв.м",– уточнил собеседник. Сумма сделки, по его данным, составила около $650 млн, или $6,5-7тыс. за 1 кв.м. "Купленные площади в дальнейшем будут перепроданы или сданы в аренду компаниям, специализирующимся в промышленном строительстве и нефтегазовом секторе",– рассказал источник в "Газпромстрое". Президент Mirax Group Сергей Полонский информацию о сделке подтвердил, однако комментировать ее подробности отказался.

Неделю назад компании уже подписали соглашение, согласно которому "Газпромстрой" стал собственником 31тыс. кв.м. в "Миракс Плаза". Сумма сделки тогда составила около $200 млн. Таким образом, за $850-900 млн. "Газпромстрой" консолидировал 133тыс. кв.м.

Офисный комплекс «Миракс-Плаза» будет представлять собой высотное здание (высота 192м.) переменной этажности, 41 и 47 этажей. «Миракс-Плаза» разместит на своих площадях офисы крупных российских и зарубежных компаний, элитные бутики, кафе и рестораны. Также проектом строительства предусмотрен подземный паркинг на 3000 машиномест. Общая площадь "Миракс Плаза" – 368тыс. кв. м (наземная часть – 250тыс. кв. м). Строительство комплекса началось в декабре прошлого года, а ввод в эксплуатацию намечен на 2012 год.

"Себестоимость 1 кв. м для Mirax не превышает $2,5тыс.,– рассуждает один из топ-менеджеров крупной строительной компании.– Затраты на весь объект составляют до $920 млн – получается, что две сделки с 'Газпромстроем' позволяют отбить проект на 90%".

Mirax Group (ранее "Строймонтаж") основана в 1994 году. 90% акций принадлежит президенту корпорации Сергею Полонскому, 10% – Артуру Кириленко. Крупнейшие проекты: реконструкция района Фили-Давыдково (1,2 млн. кв.м), строительство на месте высоковольтных линий электропередачи на северо-востоке Москвы совместно с РАО ЕЭС и "Интеко" (1 млн. кв.м) и строительство "Федерации". Стоимость активов, по собственным данным, $4 млрд.

По данным столичных девелоперов, "Газпромстрой" аффилирован с "Газпромом". Правда, в "Газпромстрое" и "Газпроме" это категорически отрицают, но вопросы об учредителях, финансовых показателях и других проектах не комментируют.

Участники рынка называют покупку "Газпромстроя" крупнейшей в истории офисного рынка. Вторую по величине сделку заключил в 2005 году Внешторгбанк – за 63тыс. кв.м. в башне "Федерация" он заплатил Mirax Group $250 млн, что соответствует примерно $4тыс. за 1 кв.м. Третье место принадлежит компании "Промышленные инвестиции", которая приобрела в начале 2006 года 40 тыс. кв.м. в бизнес-центре класса В "Новосущевский" за $55 млн, то есть по $1,4тыс. за 1 кв.м.

По оценке ведущего эксперта по Penny Lane Realty Максима Жуликова, "Газпромстрой" явно переплатил: класса А в районе, где строится "Миракс Плаза", может составлять $5,5-6тыс. за 1 кв.м, а ставки аренды – $850-1200 без НДС и затрат на эксплуатацию. По его прогнозу, к моменту сдачи комплекса в эксплуатацию арендные ставки вырастут приблизительно на 20%. Впрочем, коммерческий директор "Капитал груп" Алексей Белоусов напоминает, что только за последний год арендные ставки в районе ММДЦ "Москва-Сити" выросли в среднем почти на50%, с $600 до $1000 за 1 кв.м.  

АНТОН ПАВЛОВ